时间：2015年9月25日  09:00
地点：南京市栖霞区经天路与纬地路交汇处
验房楼盘：星叶枫情水岸
建筑类别：小高层；毛坯
产权/得房率：70年/约80%~84%
户型面积：≈112㎡、132㎡、108㎡、83㎡
项目特色：品牌房企、地铁沿线、宜居生态地产、学区房
销售均价：≈16500元/㎡~17000元/㎡
开发商：南京栖霞建设股份有限公司
物业公司：南京栖霞建设物业公司
典型缺陷：电路问题、设计缺陷导致的安全隐患等
总体评分：★★★★☆
验房师：翘楚验房监理网高级验房师龚世鸿

    一直觉得仙林湖板块项目相较于河西南板块和江宁九龙湖板块更具升值空间，原因不仅仅是仙林东的宜居环境，道路交通、配套学区、基础生活配套方面的开发仙林湖板块同样走在了前面。

    此番交付的星叶枫情水岸小区就是主打宜居生态和学区配套的仙林湖板块项目。




    南京人最熟悉的老牌房企栖霞建设近些年似乎在火热的本地楼市销声匿迹，而当以“星叶”冠名的星叶羊山湖花园、星叶枫情水岸和星叶瑜憬湾三大项目推出才蓦的发现“闭关”后的栖霞建设又重新回来了。

    位于经天路与纬地路交汇处的星叶枫情水岸项目是栖霞建设“复出”后在仙林湖推出的首个项目，品质是所有业主关心的焦点，今天翘楚验房监理网验房师来到交付现场，针对施工质量及户型设计等方面进行全方位的查验。





    在仁恒进入南京之前，栖霞建设在南京人的心目中是代表着施工品质的保证，作为验房行业的一员始终关注着本土房企的发展，对栖霞、银城等此类曾以“高品质”著称的开发商有着莫名的情意结。但不可否认的是在当下重视企业快速扩张多过项目品质保障的风气之下，曾经的这些本土开发商也都曾令大家有过失望。银城地产如此、栖霞建设也如此。

相关案例：
精装盘栖庭交付，验房暴露诸多缺陷

栖园别墅交付，现场验房问题严重




现场验房：
    星叶枫情水岸的交付是会让栖霞建设重拾声誉亦或继续沉沦，接下来的现场验房案例会给出答案。




进户门开闭合异响

    翘楚验房监理网验房师经由进户门及室内门窗入手开启现场查验模式。






主卧室移窗防撞块偏短

    移门/移窗加装防撞块的目的是为了防止使用过程中门/窗锁撞击边框造成损坏。

    从验房师现场反馈的情况来看，室内移门/移窗加装了防撞块，但并非加装了防撞块就一定能够起到应有的作用，图中这处就是一处典型。由于防撞块长度不够，在移窗使用过程中仍然不能起到保护窗框/锁的目的。

    除此之外，移门加装防撞块更加需要考虑到实际，不能敷衍了事。






移门防撞块安装位置不合理

    翘楚验房监理网验房师对客厅移门进行查验时发现加装的防撞块安装在了移门底框上，这在一般情况下是正确的做法，但在这里，防撞块的安装位置就极不合理。通常这样的问题不容易被注意到...

    施工人员简单的认为安装了防撞块移门就不会撞到边框造成损伤，但这里移门与移窗不同，它使用的时候会造成撞击的部位并非是和边框，而是门与把手之间。所以防撞块应当安装在移门上而不是底框。防撞块目前起不到任何保护的作用。





厨房窗底框变形





卧室移窗上下偏移/不垂直

    两扇移窗选取上下任一端对齐后另一端如果出现偏移就说明两扇窗其中一扇出现了安装不垂直的问题。




室内强电共用一处漏保、照明未经独立回路

    室内强电电路只设有一处总漏电保护开关，也就意味着家中任意插座短路就会导致总漏保“跳闸”。

    厨房、卫生间等将来会安装微波炉、电磁炉、浴霸等此类大功率电器，线路出现短路的几率相对于其他地方要大很多，如果室内整个电路只是单单设置一个总漏保的话势必会对业主将来日常生活造成诸多不便。

    必须按照要求设有分漏保，厨房、卫生间等单独使用一个漏保。这样，即使将来厨房、卫生间发生短路也只是对应的漏保启动断电保护，不会对其他电路造成影响！

    而另外，稍有常识的朋友都应该知道，家里即使插座电源出现短路，室内照明应是不受影响的。但是验房师现场查验电路时却发现照明线路被接入了唯一的这处漏保当中。也就是说当家里任意一处电源短路，连灯都跟着灭了。这不仅不合理也不合适，如果短路发生在晚上，这让住户摸黑不是个事吧？

相关法规：
《住宅设计规范》GB50096 
   6.5.2.4：除空调电源插座外，其他电源插座电路应设置漏电保护装置。

《江苏省住宅设计标准》DGJ32/J26
   12．3．l  每套住宅应设住户配电箱，住户配电箱应设置电源总断路器，该总断路器应具有过载保护、短路保护等功能，并应同时断开相线和中性线。
   12．3．2  住户配电箱的配出回路的确定应符合以下规定：
(1)、空调电源插座、厨房电源插座、卫生间电源插座、其他电源插座及照明，应单独回路设计。
(2)、每个空调电源回路不宜超过网只电源插座，但每只柜式空调电源插座匝单独一个回路。
(3)、各配出回路保护断路器均匝具有过载保护和短路保护功能，并应同时断开相线和中性线。     
(4)、电源插痤回路应有漏电保护。





卧室、客厅插座无电源

    这在室内已通电的情况下出现插座无电源的问题似乎有些“诡异”，业主朋友们在装修动工前对于电路方面需要仔细检查一遍比较稳妥。



弱电箱内无智能模块

相关规范：
《住宅设计规范》
   6.6.2  建筑设备管线的设计，应相对集中，布置紧凑，合理占用空间，宜为住户进行装修留有灵活性。
   每套住宅宜集中设置布线箱，对有线电视、通信、网络、安全监控等线路集中布线。




室内地面未标注管线走向

    室内地面上完全没有标注水管、强弱电管线的走向线路。按照规定，如果现场没有明确标注的话，开发商在交房的时候必须向业主提供一份清楚的线路走向图。

    如果没有管线走向的明确位置，将会对日后装修施工造成很大的麻烦。例如在铺设地板或凿地开槽等项目施工的时候稍不留神就会对埋藏在找平层中的线管造成损害或者直接将线管打穿，这时候再想整修就要花费更多的时间和气力。



厨房无燃气报警器

    燃气报警器装置乃是消除火灾隐患关键。如果该装置安装到位，当出现燃气泄露时，而家中又无人在家的情况下，物业人员就能够通过该装置第一时间发现，及时通知业主，并且告知周围邻居使用电器时要注意，避免出现明火等。甚至在必要的时候可以联系相关部门断气、断电，直到消除隐患。但这样的配置并非强制，很多均价不高的楼盘基本不会配备这种联网模式的燃气报警器，就算配备了，也只是市场上几十元即插即用的那种。

相关规范：
《城镇燃气设计规范》
   7.4.3：“居民住宅厨房内应设置排气扇和可燃气体报警器；装有直接排气式热水器时应设排气扇。”



厨房烟道止回阀关闭不严

    厨房烟道止回阀是防止油烟倒灌的一个重要装置，开启顺畅、闭合严密是其基本要求。如果开启不畅，那么安装的油烟机就无法正常排烟；相反，如果闭合不严，那么当楼下烧饭做菜的时候，你家里就能立马判断出楼下今天烧的什么菜。



卫生间马桶坑距不符

    经过翘楚验房监理网验房师现场测量后发现，卫生间内坐坑间距为350mm，不符合规范要求。

    市面上在售的座便器尺寸只有两种，国标的为300mm，欧标的为400mm。坐坑间距也必须根据这两个标准尺寸来设置。而这里出现的350mm的坑距将会导致装修完工后出现座便器后面与墙之间存在一段距离的空隙。这不仅会对日后打扫清洁造成不便，而且留下的空隙造成了空间使用的浪费。倘若原本家里卫生间面积就不大的情况下，浪费了的空间势必导致实际能够使用的面积进一步缩小。




主卧室遮阳帘漏光

    由于外窗台找平没有做到位造成遮阳帘完全放下后底部与外窗台接触不全产生了漏光。而对于光线敏感的朋友来说，静谧的黑暗中漏出的一道强光无疑是令人难以忍受的。





梁面空鼓、墙面裂缝

    图中所示的裂缝仅仅属于墙体表面腻子开裂，对于施工质量没有影响。




阳台管道与空调冷凝管冲突、排水未做雨污分流

    前一个问题就不必细说了。后一个问题在这里需要说明一下。

    在代表着国家标准的《住宅设计规范》当中规定的洗衣机摆放位置应当是在卫生间当中。卫生间被定义为具备三大功能：第一当然是“方便”了，第二是洗浴，第三就是洗衣，对应的专业称谓是：盥洗区、浴室区、厕所区，并且“干湿分离”。

    但其实我们理解，很多时候设定标准的人往往离生活实际很远，也就是常说的“不接地气”。所以，通常情况下我们都会把洗衣机摆放在阳台，一来方便晾晒，二来可以留给卫生间更大的使用空间。

    对于洗衣机摆放阳台这样“不合规”的做法，无论开发商、物业或是相关部门都是默认的态度，大家都睁只眼闭只眼。甚至有些开发商在样板间展示的时候就明确了洗衣机在阳台摆放的位置，星叶枫情水岸就是这么做的。

    那么问题来了，抛开洗衣机摆放阳台是不是违反了设计要求这一说，既然开发商在样板房展示时就明确了阳台摆放洗衣机，那么排水就要做到与阳台本身下水做出区分。

    规定阳台排水系统应单独设置，这是一方面，另外我们知道阳台属于雨水系统，而洗衣机排水应属于生活污水系统，所以雨污应当分流。而这里将两个排水系统串联明显是不合适的。

相关规范：
《建筑给水排水设计规范》
   4.9.12 高层建筑阳台排水系统应单独设置，多层建筑阳台雨水宜单独设置。




外墙腰线造成安全隐患

    外墙腰线是个很多余的设计，除了增加外立面美观外一无是处，甚至处理不好会留下诸多后遗症。其中由于外墙腰线容易积水导致室内渗水以及腰线连通造成安全隐患的问题最为常见。

    星叶枫情水岸外墙装饰腰线使得住在3层的住户与邻家可通过腰线相通，这就产生了安全方面的隐患。在这里我们不谈小区安保多么严密，家里人员多么警惕，关键在于当家中存在安全隐患的时候就应当设置一个消除隐患的方案，例如加装外墙防爬刺（影响整体美观）、室内加装红外幕帘安防设施（成本高）、阳台加装防盗网（同时产生另一种隐患）。

    对于购房的业主来说，消除一切可能的隐患是最基本的权利。对于开发商来说，为业主提供全面的保障是根本的义务。这些都不能以危险或隐患发生的概率大小来衡量。

相关规范：
《住宅设计规范》
   3.9.1  外窗窗台距楼面、地面的高度低于0.90ｍ时，应有防护设施，窗外有阳台或平台时可不受此限制。窗台的净高度或防护栏杆的高度均应从可踏面起算，保证净高0.90m。
   3.9.2  底层外窗和阳台门、下沿低于2m且紧邻走廊或公用上人屋面的窗和门，应采取防卫措施。

验房总结：

    对于此次星叶枫情水岸验房的结果，结合翘楚验房监理网多位验房师的反馈及现场查验问题图片来看，栖霞建设对于施工质量的把关的确做的比较不错，相对于一些全国性的大牌房企和绝大多数的央企来说在施工质量上要高出许多。这从现场验房时未见任何渗水问题、空鼓问题几乎绝迹就能够体现出来。

    但施工质量只是体现项目品质的其中一个方面，设计同样重要。施工问题大部分时候可以通过施工整改得到解决，而设计若存在缺陷，那就是硬伤，更是整个项目的通病，是无法通过简单的整改就能够得到解决的。所以希望开发商两方面都要重视起来才能够使得旗下项目真正成为“品质标杆”。

相关案例：
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